——亨瑞集团董事会主席邹亨瑞博士访谈录
11月14日至15日，以“开拓海外商机，实现财富增值”为主题的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”在北京中国大饭店举办。本届论坛由中国房地产业协会主办，亨瑞集团执行主办，中国房地产海外投融资服务平台等单位承办，包括阿拉善SEE生态协会、中华全国工商业联合会、中国中小企业协会、浦发银行北京分行、盛世神州、中国工商银行等多个知名机构单位支持，近两千人参加。论坛期间，美中时报记者独家采访了亨瑞集团董事会主席邹亨瑞博士。
美中时报：根据中国商务部统计，截至2013年底，1.7万名中国投资人在国外共注册了2.7万家企业，非公企业占89%，覆盖178个国家与地区。可见，近年来民营企业在中国企业“走出去”的大潮中逐渐成为中国对外投资的主力军。你认为主要原因是什么？
邹亨瑞：中国经济进入新常态，GDP进入7以下经济下滑压力，国内劳动力价格上升、环境压力等是中国企业“走出去”的一些明显因素，但主要原因是随着“走出去”和“一带一路”等政策上升为国家战略，相关部门修改了对外投资审批办法，放宽了对外投资的限制。最近，“十三五”规划建议提出，支持企业扩大对外投资，培育一批跨国企业，提出扩大金融业双向开放，有序实现人民币资本项目可兑换，推进资本市场双向开放，改进并逐步取消境内外投资额度限制等一系列新政策新举措，将有力推动更多民营企业“走出去”。
美中时报：作为较早“走出去”的中国企业家，请您谈谈中国企业到海外投资需要在哪些方面加以准备和完善？
邹亨瑞：国内企业到海外发展，需要改变思维方式，改变投资理念。不能为了走出去而走出去，应该根据自己的企业发展长期战略、企业的能力，思考是否有“走出去”的需要，而且走出去之前要提前做好“功课”。
银行融资是一门重要的必修课。在国外的项目中，银行的融资有一套手续比较繁杂冗长，一方面，跨境抵押难以实现。很多企业反映，用海外的房产、设备等找银行抵押融资时经常遭到拒绝；另一方面，贷款回收期长导致银行“惜贷”。中国企业海外投资主要集中在基础设施建设、产能合作、制造业等领域，需求以5年至10年的中长期贷款为主，回收周期较长，其中的不确定因素较多，导致很多银行不愿意冒风险。
近年来，中国金融业设立海外分支机构的速度在加快，但总体上尚未跟上企业“走出去”的步伐，难以有效满足需求。所以，解决中国企业海外融资难题，还要开拓思路，发动多方力量共同化解。
亨瑞集团为中国房企和金融机构设计了“低成本EB-5融资+移民+预售”的全新海外地产金融模式，与国内大型“出海”房企绿地集团、万达集团等达成战略合作。本届高峰论坛可为出海企业提供高达50多亿美元的低成本海外资金配套，带动近200亿美元的商业项目，有效化解境外融资难、融资贵等难题。
美中时报：近年来越来越多中国人去海外投资买房，目前有哪些常见的方式？您更推荐哪一种？收益和风险如何？
邹亨瑞：海外置业方式大体包括：直接购房、与移民挂钩的买房移民，如葡萄牙、西班牙、希腊等欧洲国家的移民政策；先移民再买房，如美国投资移民之后的置业等。我认为投资者应该根据自身实际需求进行选择。
从收益看，境外经济大环境好转和房地产市场升温会带来房价上涨。但也存在风险：一是资本出境的风险，也就是不违背中国法律进行境外投资；二是当地法律的风险。不同国家对于外来投资和对本地投资的制度是有所区别的。
为了避免风险，投资者应当寻找专业的机构作为海外置业顾问，包括专业的律师、监管机构、验房机构等等。
美中时报：根据您的经验，中国企业到美国投资房地产面临哪些机遇和挑战？
邹亨瑞：先说机遇。美国房地产复苏势头越来越猛，尤其是随着近期人民币、美元等汇率的一系列变化，中国人对美国投资的兴趣日益提高。美国是全球投资的最佳去处。美国总统奥巴马在2013年11月“选择美国投资峰会”上表示，美国不仅是全球最大经济体，而且市场规模还在不断扩大。低廉的能源成本、良好的法治环境、高效的研发水平等都是美国吸引外资的优势所在。我认为，投资美国不只是为了获得回报或租金收益，还是一个财富保值工具。移民美国的中国人越来越多，也成为在美置业的一股主要力量。
再说挑战。国内房地产企业，过去十年是黄金十年，做的很成功，收益回报很高，现在进入白银时代。虽然积累了一些经验，但是国内的法律体制、生态环境跟国外是完全不一样的，到国外去做地产完全是全新的一个创新创业的过程。美国当地的法律，无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的，包括税务和劳工环保都是有所区别的，跟国内完全不一样，很多经验、思路也是不一样的。国外是高度的专业化、细分工的一个商业模式，拿地是拿地，投资商是投资商，总包是总包。不了解这一点，到美国投资就很容易想当然，尤其中国企业对律师，对专业的咨询机构的认可度、认知度有欠缺，不愿花钱。
美中时报：请举一些实例。
邹亨瑞：比如，国内一个大公司到美国西海岸买了一个近2亿美元的写字楼，目的是想把它转化成一个公寓，他请了美国知名的律师机构。前期就问，我的目的能不能达到？那个律师调研了，说一年前两条街改成公寓了，还有几块也改了，这个能不能改，还不能肯定，如果要肯定的答案，需要出200万美元。这个公司可能舍不得，后来把这个办公楼申请成住宅，改成公寓，开始一步一步走，以为比较简单。走了将近两年，到今年上半年，市政府又否定了，不允许改，因为这个建筑物有一定的历史，具有历史纪念意义，政府不通过。最后这个楼的投资价值，回报预期基本为零。前期该花的钱没有花到位，因为舍不得。
另一个，国内一个地产企业在洛杉矶，要买一块一个多亿美元的地盖四栋楼。买之前，律师说，你要拿到所有的批文，这四块地算一个公司，公司一拿下，马上就可以开工。前期会计师说了，如果四栋楼在一个公司名下，以后交税可能会多一半，万一某一个楼出了问题，被诉讼后，可能整个公司受影响，所以最好的构架是把四个楼分成四块或者三块，每栋楼申请不同的公司，这样土地就要分割。有人提出，分割可能时间比较慢，慎重一点。他想国内总体批文规划都有了，分割一下土地是很简单的事，一两个月就能搞定，一下一亿美元投进去了。他当时想，如果分割，税务交的少，万一哪个楼有法律纠纷，这样不会影响整体四栋楼，有的是出租式的，有的是销售式的，有的是酒店。然而没想到的是，洛杉矶做土地分割，分成独立的块，至少需要一年半到两年，这样算上时间，回报率一下低下来了。
还有一个比较直接的，2010年深圳一个公司在洛杉矶的市中心买了一个当时要倒闭拍卖的万豪酒店。万豪酒店大概400个房间，他买了以后，入住率从50%提升到70%，盈利不错，他觉得要装修一下，因为挂着万豪牌子，装修设计需要通过万豪认可。国内的老板说，这是我的楼，我需要加一点中国的元素，没有经过万豪批准改造方案，就动工了。后来入住率一下从80%掉到20%左右，因为没有全球的酒店订购系统，一下就亏损了。后来他找君悦酒店，说我按你的要求设计图案改。他耍了一个小聪明，装修需要很多高档的原材料，大理石或者特殊的材料，君悦给他制定了6家供应商，他没有完全用，觉得贵，从国内运过来一部分材料，外表看不出来。装修完了，环保验收，结果环保指标达不到，各种污染，这傻眼了，两千多万花进去了。怎么办？硬着头皮，整个拆掉，又要花两千万。这回他听话，拆的过程中，营业受到影响，正式挂牌之前，上了全球的订购系统，入住率从20%提升到30%。把楼下空的租出去，签了八年的合同。君悦说这些东西必须清走，如果挂牌，整个运行得达到标准。那个楼六千万买下来，前两年损失四千万，现在市场好，翻了一倍，如果卖能卖1.2亿，他赶的时候好，但是走了弯路。
西方有一些理念，具体的人文环境，宗族、信仰，中国企业是要考虑的。
美中时报：针对这些教训您有哪些建议？
邹亨瑞：第一，要考虑好以怎样的模式进入新的市场。以美国为例，多数企业没有自己的团队，没有自己的经验，这样的情况应该和当地的开发商形成合作伙伴。比如，国内大型房地产企业万达在美国跟亨瑞集团独家合作，亨瑞提供技术支持、融资支持、预售支持，因为亨瑞在美国有丰富经验和成熟的团队。
第二、国内的中小企业海外创业，应该先选择规模不太大的项目，比如几千万美元的项目；
第三，国内企业要根据自己的实际情况，人力、财力、物力决定是否国际化。中小企业做国际化，单独出海，可能财力、人力、物力有难度，风险大；
第四，要抱团出海。有个典型的案例，上海成立了一个地产联合公司，十个房地产公司，每个出一千万美元，一亿美元出海，能降低风险，能集思广益，分析讨论，做决策，更加谨慎一点。中小房地产企业可能没有办法跟绿地、万达、万科这些企业比，但是中小企业的国际化，创新创业过程中可以抱团取暖。
再小一点企业，出于对美元汇率的综合考虑决定投资，可以通过买入私募股权，促进自己学习了解海外的市场、商业模式、法律法规，为将来进入到海外创业，提供一些准备。
第五，要拥有国际人才。中国企业“走出去”最大的短板就是缺乏国际化人才，尤其是缺乏精通国外法律法规，熟悉国外文化，拥有流利外语与丰富管理经验的人才。因此，在国际合作过程中，要加快培养自己的国际人才、国际管理团队。现在有一个利好，最近几年留学生很多，美国一年将近30万留学生。把这些人才培养好，不管对中国，还是对其他国家，都是件很好的事情，现在中国在这方面做的还有所欠缺。
我们这次举办高峰论坛的重要目的就是为中国民营企业更好的参与国际市场竞争提供资金、产品、人才、服务等全方位、多角度的协助，搭建中国民营企业“抱团出海”的平台。
美中时报：很多房企投资海外房地产，但最终很多还是卖给了中国人，怎么看这种现象？
邹亨瑞：在海外房地产市场上的确存在这种现象。一方面是个人投资者对国内房地产企业品牌的熟悉和认可程度高，海外置业会有倾向性的选择；另一方面是房地产企业在海外最易吸引和获取国内投资者这一不断增长的客户群体，我认为这种现象无可厚非。但随着房企在海外投资进一步升级，将销售全部寄托于国内客户肯定是有风险的。国内的法律体制、生态环境跟国外是完全不一样的，到国外去做地产完全是一个全新的创新创业的过程，要有心理准备。
美中时报：在海外国家中，去哪里投资买房更划算？
邹亨瑞：美国的洛杉矶、旧金山和加拿大的温哥华是中国高净值人群最青睐的海外置业城市前三名；香港和伦敦是面对房市泡沫风险最高的城市；新加坡、英国这些国家的房地产项目可能存在一定风险。建议中国投资者根据当地经济、房地产市场情况、自身需求选择去哪里投资买房。
美中时报：当前中美关系有些方面存在分歧，这对中国人在美投资是否会产生影响？
邹亨瑞：今年9月习近平主席访美和参加联合国大会，我非常有幸在同一时间受邀观摩了联合国总部。中美双方领导人明确了“经贸合作是中美关系的压舱石”。习主席在西雅图出席中美企业家座谈会时指出，中美经贸合作本质是互利双赢的。美国企业在华活动和中美企业的合作，为中国经济发展发挥了积极作用。美国企业也收获了丰厚利润和回报，带动了美国经济发展。中国企业近年来对美国投资也方兴未艾，为美国创造了大量就业岗位。所以，我相信中国人在美投资的积极因素会增多，合作需求越来越大，当然，由于中美历史文化、社会制度、发展阶段不同，在一些问题上摩擦、博弈也难以避免。中国企业和个人投资者应该看到在美投资前途是光明的，应该增强信心。这次高峰论坛也有不少美国等境外人士参会，可以帮助中国企业增强与他们的交流和理解，也是难得的机会。
美中时报：据了解，亨瑞集团已创办了20多年，是专业办理美国、加拿大、澳洲、英国等国移民、留学、签证、出国咨询、海外投资及海外商务咨询等业务的专业出国咨询服务机构。请您对亨瑞集团目前的架构、优势与未来发展做一简要介绍。 邹亨瑞：亨瑞集团（Henry Group）成立于1992 年，经过二十多年的深耕、探索和积累，已成长为集美国地产开发、海外基金投资、海外投资置业、移民留学服务等领域的多元化跨国集团。
亨瑞地产创立于2009年。16年来，集团已在美国参与投资和开发了50多个地产项目，提供投资30亿美元，项目总规模超过130亿美元，积累了丰富的地产实际操作经验。集团建立了"一站式"的地产服务体系，深入地产开发的各个环节，包括执行尽职调查、政府许可报批、投资资金监管、项目规划设计、建设工程监管和资本运作管理等。集团已与中美知名地产开发商建立了战略合作伙伴关系，包括绿地集团、北京建工集团、Lennar、Stockbridge、BGI等。
最近，亨瑞集团与中国房地产产业协会联合成立了国内首个地产全球化资源平台——中国地产国际联盟，该联盟旨在打造海外投融资服务一体化平台，为出海企业保驾护航，并提供强有力的支持。
亨瑞海外美元基金成立于2014年初，主要参与北美房地产的投资、开发和资产收购。目前包括豪宅开发基金和主策略基金两支产品。基金充分发挥亨瑞美国投资管理团队的地产投资和开发经验，设计并提供满足投资人不同需求的多样化产品，目前已募集并投资超过5000万美元，计划在3年内使亨瑞海外美元基金规模达到15亿美元。
亨瑞集团创造性地将EB-5资金作为夹层融资投入美国地产项目之中，使之成为减少股权投资、压缩银行贷款、提高项目收益率的"超级财务杠杆"工具，并具有" 资金量大、成本低、可使用周期长、放款迅速"等不可替代的优势。同时，结合超级杠杆，我们不仅可以最大程度的减少开发商的资金压力，还可以将EB-5客户转化为物业购买客户，显著的提升项目的去化率，从而打造"移民+融资+预售"的全新美国地产开发模式。
作为一家综合性的跨国地产金融集团，"亨瑞置业"是集团提供的一站式地产服务中的重要组成部分。我们将提供优质住宅、商业项目的营销相关服务，包括市场定位建议、开发及项目营销咨询服务、海外营销及买家售后服务；同时我们也将为有物业管理类需求的客户提供完善的服务组合，服务内容涵盖市场研究、物业评估、项目筛选、财务分析、增值策略等。"亨瑞置业"的团队由具备多年大型知名开发商和顾问公司经验的投资专业人士组成，并利用亨瑞集团平台丰富的知识和经验，为客户的投资决策提供参考。
亨瑞集团是中国境内第一批提供移民留学服务的专业咨询机构，具备境内外多重移民留学资质，在中国境内持有20多个由中国公安部颁发的《因私出入境中介机构经营许可证》，按要求缴纳的备用金总计近2000万元，为全国之最。通过20多年的发展，亨瑞集团在移民留学业内享有盛誉，长期占据美、加投资移民全球10%以上市场份额，在过去一年中，亨瑞集团23大EB-5投资移民项目集中获批I-526，惠及近4000家庭，创造有史以来I-526获批新记录。
在未来的发展中，亨瑞集团将进一步集中国内外各方面优势资源，为有意在海外投资发展的企业和个人搭建平台，再创辉煌。
档案
邹亨瑞博士
邹亨瑞先生1984年毕业于国防科技大学，获工学学士学位。同年，他以北京科技大学研究生考试全校总分第一的优异成绩，脱颖而出，被中国政府公派至加拿大著名的学府麦马克斯特大学(McMaster University)学习。在校期间，他以出类拔萃的优异成绩再创佳绩，仅用5年的时间完成了硕士、博士的全部课程与科研项目，顺利获得博士学位。
1991年，邹亨瑞研究成果受到关注，被加拿大国家实验室聘用，从事高尖端材料方面的研究。在此期间，其在国际权威学术刊物上发表的专业论文有20余篇。1993年，由于科研成果突出，邹亨瑞荣获英国材料学会颁发的国际权威“The Charles Hatchett Award ”大奖，受到利物浦大学、剑桥大学等高等学府的邀请，做学术方面的交流，得到了国际专家学者与同行们的认可和好评。
此后，邹亨瑞又致力于开展同中国国家级研究机构广泛的合作与交流。由于他在科学技术上的杰出成就，于1995年10月应中国国家科委的邀请访华，进行学术交流，受到了时任国家主席江泽民的接见。
邹亨瑞于1992年开始涉足移民留学行业，1993年入籍加拿大，1995年于渥太华注册成立了加拿大亨瑞国际咨询事务所（Henry Global Consulting Services），真正开始了其在移民领域的事业。随着业务的不断拓展， 1998年公司规模壮大，注册成立了加拿大亨瑞国际咨询集团（Henry Global Consulting Group），其本人担任加拿大亨瑞国际咨询集团总裁。同时，在世界各地设立分支机构，大力开拓海外市场。
1995年加拿大亨瑞国际咨询集团开始进驻中国，集团的业务迅速扩展到了全国，共设立了五十多个办事处。至今，它已经服务中国二十年，积累了国内申请的丰富经验，为数万申请人成功办理了登陆加拿大的业务，使亨瑞集团成为构筑国内精英人士通往国外的桥梁，亨瑞成为众多有识之士实现移民的口碑品牌。
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